宗楠没有光顾着看景观。
她手里的卷尺时不时拉出来量墙体开间，手电照墙角、梁柱位置，时不时低头在打印的户型图上写写画画。走到厨房位置的时候她停下来，蹲下去用手电照着地面上的管道预留口看了一会儿。
“一层的格局大框架没问题。”她站起来，手指指向厨房区域的几个点位，“原始土建只预留了管道，厨房区域空间很大，但下水、燃气点位预留不合理。燃气主管的位置偏了将近两米，如果要改，得从外墙重新走管。还有整栋房子地势虽然不算低，但地下室下沉面积太大，原先的排水泵系统只预埋了基础管线，没有成套的防潮防水系统，这是最大的隐患。”
一行人顺着主楼梯上二楼。
二楼主要规划为主人起居层，一套超大的主卧大套间，附带独立露台、八角观景窗，另外分布四间次套房，每间都带独立卫浴。还有一条独立服务楼梯直通楼下后勤区域，佣人不用走主人主楼梯。阁楼在三层，接近两百平方米，挑高充足，可以做藏书区、藏品储藏或者小型私密工作室。
李东阳走到主卧的露台边上，傍晚的风从河面上吹过来，能听见远处水流的声音。他扫了一眼视野，没有多说，转身跟着众人下了负一层地下室。
一走进地下室，温度明显降了下来。
整个负一层接近两千平方米，空间极其开阔，原始只是浇筑好了水泥墙体，没有做隔断。预留有地下车库入口，内部可以停十二台车，外部环岛空地还能额外停放二十台以上。原始规划位置可以划分室内泳池、酒窖、私人影院、健身房、下沉庭院。但墙角部分地方能看到浅浅的水痕，空气里带着一点潮湿的味道。
宗楠拿手电照了一圈地下室墙面和地面的缝隙，眉头皱了起来。她蹲下来用手指蹭了一下墙角的白色痕迹，凑近闻了闻，站起来拍了拍手上的灰。
“看见没，雨季的时候河水水位上涨，返潮痕迹很明显。原土建只做了基础防水，没有二次防潮层，排风除湿系统完全没装。”她转头看着李东阳，“要是直接拿来用，不管做酒窖还是泳池，用不了两年墙面就会返碱发霉。”
看完主楼，几个人步行走到副楼。
副楼一共两层，空间方正，房间分割多，适合住安保人员、管家和后勤服务人员，也可以拿来做小型临时会客点。副楼同样存在下水管线简陋、屋面部分排水槽老化的问题。
之后几个人花了将近一个半小时，绕整片四十二亩的土地徒步走了一圈。
大片原生树木，大片空地，有地方可以开辟网球场、露天泳池，大片草坪可以做小型私人宴会。河道边上杂草丛生，没有修驳岸，河岸泥土有局部冲刷坍塌的痕迹。
全部实地走完，回到主楼入户门位置的时候，时间已经接近晚上七点，天色开始暗下来了。中介的两个助理先到车上整理资料，现场只剩下王凯、李东阳和宗楠三个人站在门廊下面。
王凯主动开口：“李先生，这套房源对外报价四点五亿，走项目公司股权整体转让交易，四点一亿可以谈下来。股权交易，主体公司直接过户，规避大额二手房过户税费。产权干净，没有抵押，没有司法纠纷，就看改造这边您这边的预算和周期。”
李东阳转头看向宗楠：“说说你的判断。哪些地方小改就能搞定，哪些地方必须大动，工期、预算大概什么区间。”
宗楠把手里记满笔记的户型图摊开，放在入户台阶上面，手指在图纸上划动，说得很实在，没有虚头巴脑的设计话术。
“先说不用大拆大建、属于小改的部分。外立面石材质量过关，不用全部换掉，只做局部修补、清洗。主楼、副楼主体梁柱结构完全合格，不用动主体结构。二层三层房间墙体分割大体可以沿用，不需要全部敲掉重建。楼上卧室的窗户洞口尺寸都合理，只要更换高性能隔音隔热玻璃就行。花园里面原生大树很多，大部分可以保留，不用全部砍伐。这一部分，设计加上局部修缮、窗户更换、基础管线微调，算上人工，大概一千二百万上下。工期如果人手充足，三到四个月可以全部做完。”
她话锋一转，点出必须大规模改造的地方。
“剩下就是要大改的几块。第一就是地下室，这个是重中之重。原有防水全部废掉，要把地面墙面表层全部铲除，重新做多层防水、防潮，加装整套机械排风除湿系统。地下车库的排水系统全部重新做，防止河水涨水倒灌。地下室内部要重新做功能隔断，规划室内泳池、恒温酒窖、影音室、设备机房。这块工程量巨大，不能省。”
她伸出手指数着剩下的项目。
“第二，全屋机电系统全部重做。这么大的庄园，普通家用供电扛不住，要单独申请扩容，中央空调、地暖、安防、消防、强弱电全部重新铺设管线。原始预埋管线只能废掉，不能继续用。还有，你有保密会客的需求，需要单独做一套物理隔离的保密会议室，信号屏蔽，这套也要同步规划进去。”
“第三，副楼修缮。屋面排水槽全部更换，后勤房间重新规划，专门做安保值班室、管家办公、后勤宿舍。”
“第四，室外整片四十二亩庭院。河道驳岸要加固修整，防止水土流失；做露天泳池、网球场、大型草坪、景观水系，重新做整套室外给排水、照明。”
宗楠顿了顿，报出时间跟预算。
“如果选择全套大改，不改动建筑主体，只做内部机电、防水、室内空间、室外景观。设计周期两个半月，施工完整周期十个月。不能再快，地下室防潮防水工序有硬性等待时间，赶工后期一定会出问题。总预算，全部算进去，室内硬装、全屋机电安防系统、地下室整套防潮工程、副楼翻新、四万多平的庭院景观，不含家具艺术品，大概在七千五百万到八千五百万之间。如果后期选进口顶级设备、特殊定制材料，上限可以摸到九千万。如果想压缩预算，可以砍掉网球场，简化部分庭院景观，最低可以压到六千五百万，但是地下室防水和全屋机电绝对不能砍，这是底线，偷工减料后面就是无穷无尽的麻烦。”
李东阳低头看着图纸，手指轻轻点了点地下室那一大片区域：“地下室这块，防水除湿不能妥协，保密会议室也要做出来。庭院不用搞得花里胡哨，实用优先，网球场可以保留。”
王凯站在旁边安静听着，心里大致明白这位客户打算拿下之后要投入一笔巨款改造，但依旧不清楚对方到底是什么来头，只在心里归类成一个实力雄厚、行事低调的私人老板。
“李先生，股权交易流程我简单跟您提一句。”王凯适时插话，“签完居间协议之后，可以安排您和原业主代表见面谈判价格，交易全部走项目公司股权转让，不做房屋直接过户。交割完成之后，这套庄园连带土地全部归您控制的项目公司名下。我们丽兹行会配合提供全部产权档案、土建档案给您的设计团队，方便宗女士这边做深化设计。”
宗楠在旁边补充提醒了一句现实风险：“还有一点要提前想好。地块面积大，室外动土、河道驳岸修整，部分工程要报备属地街道跟水务部门。我建议签完收购合同、拿到产权资料之后，我这边先出一版完整报审图纸，再开工，避免后期整改。千万不要先动工再补手续。”
李东阳把图纸折好递给宗楠，看了一眼渐渐暗下来的天色：“行，今天情况我心里有数。下周日之前给你们答复。”
王凯点了点头，把钥匙收好，带着两个助理先撤了。
宗楠站在门廊下面，把手电和卷尺收进包里，看了李东阳一眼：“你真要买这套？”
“先看看别的再说。如果都不合适，就这套。”
“行。定了告诉我，我那边把手头的项目排一下时间。”
李东阳笑了笑：“再告诉你一个好消息。”